北京全关注
近日，市建委、市社会办、市民政局、市规划委等部门依据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》以及我市有关规定，结合近年来组建业主大会、选举业主委员会及其运作的实践，研究制订了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）》(以下简称《指导规则》)。《指导规则》的制定对于维护广大业主合法权益，解决因物业管理主体缺失带来的更换物业服务企业难、使用维修资金难等问题，以及加强社会建设，促进社区协调发展具有重要作用。
截至目前，全市实施物业管理的房屋总建筑面积约3.65亿平方米，其中，住宅2.82亿平方米。近年来，市建委会同有关部门全面推进物业管理工作，积极完善物业管理政策法规，出台了《北京市前期物业服务合同》、《北京市物业服务合同》、《临时管理规约》等示范文本，发布了《住宅物业服务等级规范》，进一步规范了物业服务行为。在加大矛盾纠纷排查力度方面，建立了市、区县、街乡、社区四级物业管理纠纷人民调解组织体系。积极推进物业管理纳入社区建设，下移行政管理职能，探索建立社区党组织、居委会、物业服务企业、业主委员会四方协调机制。开展住宅物业服务标准化专项行动。同时，加强市场监管，加大处罚力度，近两年先后注销330多家物业服务企业。通过采取一系列有效措施，全市物业管理不断规范，服务水平逐步提高。
当前，物业管理存在着业主大会成立难、业主委员会运作不规范、难以有效监督等突出问题。一方面小区规模大，业主数量多，主动参与意识不强，组织主体不明确业主大会组织成立难度大。另一方面业主委员会自律与监督机制不完善，开展活动不够规范，引发业主与业主委员会或业主委员会成员之间的矛盾纠纷。
根据《物权法》和新修订的《物业管理条例》，《指导规则》赋予了街道、乡（镇）的指导和监督职能，规定物业所在地街道、乡（镇）负责对业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督；确定了社区居委会负责组织召开首次业主大会会议的职责，规定在街道、乡（镇）的指导下，社区居委会组织业主代表组成首次业主大会会议筹备组。社区居委会工作人员担任筹备组召集人，未成立社区居委会的，街道、乡（镇）指派工作人员担任筹备组召集人。
为加强对重大事项的监督，切实维护业主的共同利益，以避免引发重大矛盾纠纷，影响社区的稳定与和谐。《指导规则》规定，业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，街道、乡（镇）应当责令限期改正或者撤销其决定；业主委员会不按时组织召开业主大会的，经20%以上业主提议，街道、乡（镇）要责令限期组织召开；业主委员会逾期未组织换届的，街道、乡（镇）应当责令其限期组织。
在发挥居委会对业主大会监督作用方面，《指导规则》规定，召开业主大会会议，要告知物业所在地社区居委会，并听取其意见和建议，以促进社区秩序建设、公共事务管理，实现良性互动。
在起草及修改过程中，市建委会同市社会办、市法制办、市民政局多次征求了市政府研究室、规划委、国土局、市政管委、发改委、公安局等相关部门、各区县政府和部分街道、乡（镇）、社区居委会的意见，组织召开物业管理专家、律师、业主代表、建设单位代表、物业企业代表专题会议，广泛听取各方意见，进行了多次的修改完善。
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业委会备案职能下放
《指导规则》将物业区域划分和业主委员会成立备案职能下放给街道、乡（镇），使物业区域划分与社区管理有机衔接，并有效解决社区用房落实难的问题。规定在房屋销售之前，由街道、乡（镇）会同区县规划、建设房管、国土、民政等部门核定社区配套用房建设方案，划分物业区域；业主委员会应当自选举产生之日起30日内向街道、乡（镇）备案。
业主仍为监督主体
为维护业主的主体地位，《指导规则》规定，对业主大会、业主委员会日常活动的监督仍以业主为主体。业主委员会候选人可以由业主自荐或推荐，日常活动按照业主大会议事规则进行等。除逾期不换届、20％业主提议仍不召开会议和发生违法违规情形应依法予以纠正外，主要由业主自身实施监督，促进业主自我管理能力的提高。
增加了开发建设单位责任
《指导规则》增加了开发建设单位在首次业主大会召开时的责任，从而督促开发建设单位、物业服务企业支持首次业主大会召开。规定建设单位限期向街道、乡（镇）报送有关材料，并承担筹备召开首次业主大会会议费用。
部分业主可以决策本区域的事务
《指导规则》规定，部分业主可以决策本区域的事务，以解决小区规模过大带来的需求统一难、开会难等问题，更好地满足业主的多元化服务需求。业主可以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。
来源：北京市住房和城乡建设委员会
