北京全关注海行规发〔2015〕4号
各有关单位：
经区政府研究同意，现将《海淀区土地储备开发项目成本预审工作实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
特此通知。
北京市海淀区人民政府
2015年7月10日
海淀区土地储备开发项目成本预审工作实施意见
为进一步加快推进区委、区政府关于全区土地储备开发项目的工作部署，规范土地储备开发项目成本预审工作的流程，根据《关于印发土地储备开发项目成本预审工作规则的通知》(京国土储〔2014〕207号)、《关于建立海淀区土地储备开发联席会制度的通知》(海政发〔2013〕9号)、《关于印发本区土地储备资金管理办法的通知》(海政办发〔2013〕79号)等有关规定，结合我区实际，制定本实施意见。
一、工作原则
项目主体向国土海淀分局提交成本审核申请，国土海淀分局对成本审核报告的规范性进行审查。涉及北部生态科技新区范围内的项目，由北部开发建设指挥平台组织有关单位召开成本预研会。涉及中部“三山五园”历史文化景区、南部中关村科学城地区范围内的项目，由国土海淀分局组织召开区土地储备开发联席会预备会进行成本初审。审计单位完善成本审核报告，项目主体进行确认并提请国土海淀分局上报区土地储备开发联席会审核。
二、审核范围
成本预审的范围包括全区土地一级开发项目及北京市土地整理储备中心海淀区分中心(以下简称“储备分中心”)收购储备项目。
三、工作职责
(一)审计单位
审计单位受相关部门委托，依据国家法律、法规等相关规定对被审计单位完成土地储备开发后的成本进行独立审计，对出具的成本审核报告的真实性、合理性、合法性负责；负责制定审计原则、收集相关的事实依据、编制成本审核报告及出具审核意见；负责建立项目审计档案，及时归档资料并负责管理；负责向委托审计方汇报审计结果。
(二)项目主体
项目主体需对自身提供的成本资料及所对应的工作内容、数量的真实性负责；负责对审计单位出具的成本审核报告进行确认并形成确认文件(审计确认函)；负责向国土海淀分局提交成本审核及提交区土地储备开发联席会进行成本预审的申请。
(三)北部开发建设指挥平台
负责组织召开平台成本预研会，归纳收集各相关成员单位意见，形成预研意见，并反馈给项目主体及审计单位按要求对成本审核报告进行调整。
(四)区政府相关部门工作职责
区政府相关职能部门全程参与北部开发建设指挥平台成本预研会、区土地储备开发联席会预备会、区土地储备开发联席会成本预审工作，按照各自职能分工对成本预审工作进行指导和监督。
1.区审计局
对涉及本单位业务范围的成本预审发表意见。负责联合区财政局、国土海淀分局共同选取审计单位；负责对审计单位的工作进行指导、监督；负责对审计单位出具的成本审核报告合规性进行审查；负责对接市审计局协调市级成本预审工作。
2.区发展改革委
对涉及本单位业务范围的成本预审发表意见。负责对全区土地储备开发项目成本与重点项目建设资金的分担界限发表意见；负责对土地储备开发项目的实施内容以及成本与项目核准批复文件进行核对并发表意见；负责对接市发展改革委协调市级成本预审工作。
3.区财政局
对涉及本单位业务范围的成本预审发表意见。负责联合区审计局、国土海淀分局选取审计单位；负责对审计单位出具的成本审核报告合规性进行审查；负责土地储备开发项目竣工财务决算的审定批复工作；负责对接市财政局协调市级成本预审工作。
4.国土海淀分局
对涉及本单位业务范围的成本预审发表意见。负责联合区财政局、区审计局选取审计单位；负责受理项目主体提交的成本审核申请；负责对成本审核报告进行规范性审查；负责向北部开发建设指挥平台提交组织召开成本预研会的申请；负责组织召开区土地储备开发联席会预备会；负责收集区土地储备开发联席会成本预审议题，提请区政府组织召开区土地储备开发联席会审核各项目成本；负责对接市国土局提请召开市级土地储备开发项目成本预审会；负责受理项目主体上报的项目竣工财务决算报告并转交财政部门审核。
5.规划海淀分局
对涉及本单位业务范围的成本预审发表意见。结合全区规划情况，负责对土地储备开发项目成本中涉及规划用途、指标、路网规划建设的有关情况发表意见；负责对接市规划委协调市级成本预审工作。
四、工作流程
(一)委托审计单位
以社会企业为主体的土地储备开发项目由国土海淀分局、区审计局、区财政局共同委托审计单位，开展成本审计；以储备分中心为主体的土地一级开发项目及收购储备项目，由区审计局、区财政局共同委托审计单位，开展跟踪审计。审计单位的选取应符合国家、北京市招投标有关管理规定。具体委托流程如下：
1.以社会企业为主体的项目：依据社会企业提出的成本审核申请，国土海淀分局致函区审计局、区财政局选取审计单位，区审计局、区财政局选定审计单位后，向国土海淀分局发送委托通知单，三家确认并盖章后，审计单位正式进驻一级开发项目单位，开展成本审核工作，待审计单位完成成本审核工作后，出具成本审核报告。
2.以储备分中心为主体的项目：依据储备分中心提出的申请，国土海淀分局致函区审计局、区财政局选取审计单位，区审计局、区财政局选定审计单位并确认盖章后，向国土海淀分局发送审计通知单，审计单位正式进驻一级开发项目单位，开展成本审核工作，待审计单位完成成本审核工作后，出具成本审核报告。
3.收购储备项目：依据储备分中心提出的申请，国土海淀分局致函区审计局、区财政局选取审计单位，区审计局、区财政局选定审计单位并确认盖章后，向国土海淀分局发送审计通知单，审计单位正式开展成本审核工作，待审计单位完成成本审核工作后，出具成本审核报告。
(二)提出申请
以社会企业为主体的土地一级开发项目由社会企业向国土海淀分局提出成本审核申请；以储备分中心为主体的土地一级开发项目及收购储备项目由储备分中心提出成本审核申请。
提请成本审核的条件：
1.土地一级开发项目应具备以下基本要件：
(1)取得一级开发授权批复；
(2)取得立项批复；
(3)取得征地批复或征地结案；
(4)完成全部拆迁或取得拆迁结案；
(5)市政基础设施建设已基本完成且未完成部分可通过工程量估算出预计发生的费用；
(6)审计单位出具成本审核报告，项目主体对成本审核报告出具审计确认函。
2.收购储备项目原则上应完成地上物全部拆除工作，用地权属不存在争议。
(三)审核
1.审计单位出具成本审核报告并经项目主体确认后，由委托审计方对成本审核报告合规性进行审查；
2.审查通过后，由项目主体向国土海淀分局提交成本审核申请，国土海淀分局对成本审核报告规范性进行审查；
3.对于涉及北部生态科技新区范围内的项目，由国土海淀分局向北部开发建设指挥平台提交组织召开成本预研会的申请，北部开发建设指挥平台组织有关单位进行研究并出具成本预研意见。对于涉及中部“三山五园”历史文化景区、南部中关村科学城地区范围内的项目，由国土海淀分局组织召开区土地储备开发联席会预备会进行成本初审。审计单位根据北部开发建设指挥平台成本预研意见及区土地储备开发联席会预备会初审意见，对项目成本审核报告进行完善并由项目主体进行确认；
4.项目主体向国土海淀分局提交区土地储备开发联席会成本预审申请；
5.国土海淀分局提请区政府组织召开区土地储备开发联席会审核成本，形成审核结果(即会议纪要)印发相关单位；
6.国土海淀分局以区政府名义上报项目成本审核报告，并提请市国土局组织召开市级土地储备开发项目成本预审会对项目成本进行审核。
7.储备分中心向市级土地储备开发项目成本预审会汇报项目成本审核报告，区相关部门做好与市级相关部门的对口协调工作。会议通过后由市储备中心提请地价专家会审议。
8.项目竣工财务决算由项目主体、国土海淀分局、区财政局等部门依据《北京市土地储备资金财务管理暂行办法》(京财经二〔2007〕2367号)、《关于土地前期成本实行收支两条线管理有关事项的通知》(京国土财〔2011〕433号)、《北京市土地储备项目竣工财务决算管理暂行办法》(京财经二〔2012〕2686号)、《关于印发本区土地储备资金管理办法的通知》(海政办发〔2013〕79号)有关规定执行。
五、成本审核内容
土地储备开发成本原则上包括以下费用：
(一)征地、拆迁补偿费(含规划确定的代拆用地)及有关税费；
(二)收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费；
(三)市政基础设施建设有关费用；
(四)招标、拍卖、挂牌交易中发生的费用；
(五)前期费用；
(六)财务费用；
(七)土地一级开发管理费或开发利润；
(八)土地储备开发供应过程中发生的拆迁服务、评估、拆除、咨询服务、审计、法律咨询、设计、工程监理、防尘围挡建设、场地看护、劳务费用等其他支出；
(九)经区土地储备开发联席会核准的项目预估费用。
六、其他事项说明
(一)土地储备开发项目成本预审工作完成后，对于尚未完成开发工作的项目，各项目主体应严格按照审定的成本开展后续工作。发生重大调整的，按原审批流程审定后方可实施。
(二)项目开发主体要严格控制土地储备开发项目成本，并按照《关于印发本区土地储备资金管理办法的通知》(海政办发〔2013〕79号)相关规定执行。
(三)项目成本经市级土地储备开发项目成本预审会审核后与区土地储备开发联席会成本审核结果不一致的，以市级成本预审会审核的项目成本为准。
(四)本意见自印发之日起三十日后施行。
附件：海淀区土地储备开发项目成本预审工作流程图
来源：首都之窗
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